Контракт (договор) купли - продажи с застройщиком при покупке новостройки в Таиланде. Права и обязанности.
Давайте обсудим и рассмотрим некоторые моменты, которые помогут Вам не допустить ошибок при заключении договора на покупку новостройки в Тайланде. Лишь малая часть покупателей тщательно изучают контракт (договор купли-продажи), перед тем, как подписать его с застройщиком, заключая его на невыгодных для себя условиях в итоге. В этой статье давайте рассмотрим основные моменты и это поможет Вам в будущих сделках, а также покажет ошибки тех, кто уже заключил контракт на покупку квартиры, но по каким-либо причинам остался не удовлетворен условиями.
Обратимся к законодательству. Закон «О кондоминиумах» 1979 г. с внесенными изменениями в 2008 г., а также со Стандартной формой контракта (договора) купли-продажи квартиры в кондоминиуме № ОС 22, утвержденной Министерством внутренних дел Таиланда в 2008 г. Именно этими нормативами должны руководствоваться все застройщики при составлении своих договоров. Самым важным моментом, что нужно знать о них, согласно статье 6/2 закона «о кондоминиумах» - все договора между покупателями и застройщиками должны быть составлены в соответствии со стандартной формой, которая была утверждена Министерством. Любые пункты договора, которые могут выходить за рамки стандартного договора, могут устанавливать менее выгодные условия для покупателя, если сравнивать со стандартной формой и не имеют законной силы. Ведь статья под номером 63 устанавливает ответственность компании застройщика за нарушение статьи 6/2 и предполагает штраф до 100 тыс. бат, если покупатель защищает свои права через суд.
В принципе, потенциальный покупатель, перед тем, как встречаться с представителем компании застройщика, может взять для сверки стандартную форму и вычеркнуть все не нужные пункты из договора застройщика, перед тем, как подписывать документ. Также, необходимо добавить нужные пункты, если они по каким-либо причинам не отображены в договоре с застройщиком. Многие застройщики соглашаются внести коррективы в договор купли-продажи квартиры в кондоминиуме, если компромисс достигнут, если же нет, то у покупателя есть два варианта. Первый, подписать договор, подготовленный застройщиком, второй вариант - выбрать проект другого застройщика, где Вас могли бы устраивать все пункты договора купли-продажи.
Условия стандартной формы договора Министерства внутренних дел Таиланда. Основные условия.
На просторах сети интернет возможно отыскать версию этого документа, но полностью на тайском языке.
Информация о продавце.
Продавец квартиры в кондоминиум (застройщик) должен гарантировать, что земельный участок, на котором будет расположен проект кондоминиума, находится в собственности. Должен быть указано номер чанота (документа о собственности), площадь участка, месторасположения. Важным моментом является то, что продавец должен указать, находится ли данный участок под залогом, если да, то должна быть указана заемная сумма и информация о компании, предоставившей кредит. Указывается также и дата получения разрешения на проведение строительных работ, там строительства. Застройщик обязан получить лицензию на жилой комплекс (кондоминиум) после завершения всех этапов строительства.
Как правило, надежный агент по недвижимости всегда проверяет всю эту документацию, перед тем, как подписывать с застройщиком договор о сотрудничестве по продаже квартир в кондоминиуме.
Условия купли-продажи.
В договоре купли-продажи должны быть указаны количество квартир, номера квартир в здании (зданиях, если их несколько), этаж, площадь квартир, описание и право использования общей собственностью, оборудованием и инфраструктурой, также, как это расписано в рекламных брошюрах и буклетах.
Стоимость квартиры.
В договоре купли-продажи кондоминиума от застройщика в Таиланде должны быть указаны стоимость квадратного метра, общая стоимость юнита (квартиры). Должны отражаться условия, если произошло увеличение или уменьшение площади квартиры по завершению строительства, стоимость этих изменений исходя из стоимости квадратного метра.
Расчеты с застройщиком и передача права собственности покупателю.
Порядок расчетов с застройщиком таков: первый платеж вносится в день бронирования квартиры или в день подписания договора, первый платеж включается в общую стоимость квартиры. Утверждается график платежей, рассрочка на период строительства, покупателю выдаются контракты и все приложения. Дальнейшие расчеты могут производиться по месту нахождения продавца, после каждой оплаты компания - застройщик выдает квитанцию о поступлении суммы.
В данной статье указывается месяц и год сдачи проекта и готовности для передачи покупателю права собственности. Обязанность продавца (застройщика) - уведомить покупателя о дате регистрации минимум за 30 дней. Покупатель может сделать это и раньше, о чем должен уведомить застройщика за 7 дней.
Как правило, имея надежного агента, покупателю не нужно вдаваться в подробности, грамотный агент всегда сделает удобные условия по рассрочке, проверит все пункты договора и передаст покупателю завершенный вариант и всю информацию.
В период строительства кондоминиума, покупатель может продать квартиру (передать свои права и обязанности по контракту третьему лицу). Необходимо уведомить продавца письменно о своем намерении, в таком случае продавец не будет иметь прав для требования дополнительных оплат в связи с продажей (передачей права собственности).
Строительство кондоминиума (жилого комплекса).
В этом пункте договора продавец гарантирует, что строительство будет выполнено со всеми соответствиями с государственными органами спецификации, с использованием строительных и отделочных материалов с качеством, не ниже гос. стандартов.
В случае задержки строительства по каким-либо причинам, но не по вине продавца, продавец имеет право продлять срок строительных работ, но не более, чем на 1 год. Застройщик обязан уведомить покупателя о причинах задержки не позже ми дней после исчезновения этой причины, иначе он лишается права на продление.
Также, продавец несет ответственность за установку электрических и водных счетчиков в квартире и на объектах общего пользования.
Расходы по передаче права собственности квартиры в кондоминиуме.
Продавец (застройщик) оплачивает налог на прибыль, гербовый сбор, бизнес-налог. А стоимость передачи (трансфера) оплачивается вместе с застройщиком и покупателем квартиры. Такие условия предусмотрены и налоговым кодексом Таиланда.
Штрафы, проценты за нарушение условий договора, онулирование договора.
Штраф за нарушения сроков оплаты со стороны покупателя не может быть более 15 % годовых от суммы долга (невыплаченной стоимости квартиры), а в целом не более 10 % от стоимости квартиры.
Продавец (компания - застройщик) имеет право прекратить действие контракта в одностороннем порядке только в таких случаях:
1. Если обе стороны договорились об оплате по контакту одним платежом, но платеж был задержан.
2. Если оплата разбита на 24 платежа и более, в случае задержки 3х платежей подряд.
3. Если оплата разбита на менее, чем 24 платежа, то в случае задержки оплаты в размере 12,5% от стоимости объекта.
Во всех случаях продавец обязан отправить письменное требование покупателю об погашении задолженности и может расторгнуть контракт в одностороннем порядке, если данное требование не будет выполнено в течение 30т дней.
В тех случаях, если застройщик не передает право собственности покупателю в оговоренные в контакте сроки, то покупатель может:
1. Расторгнуть контракт и потребовать от застройщика возврата всех оплаченных средств и процентов в том же размере.
2. Покупатель имеет право потребовать от застройщика оплаты штрафа 0.01% от стоимости квартиры ежедневно. Если сумма штрафа достигает 10% от стоимости недвижимости, а передача права собственности не возможна к этому моменту по каким-либо причинам, то покупатель может расторгнуть договор и потребовать возвращения всех выплаченных средств и процентов.
Форс-мажорные обстоятельства и невозможность передачи в собственность.
Застройщик должен вернуть покупателю все ранее выплаченные средства и выплатить проценты по максимальной ставке депозита банка Круг Тай Банк (Krung Thai Bank).
Ответственность за дефекты строительства.
Гарантийный срок на здание и его части составляет 5 лет. Дефекты других компонентов (инфраструктура) составляет 2 года со дня регистрации кондоминиума (жилого комплекса). Все дефекты должны быть устранены в течение 30т дней с момента жалобы покупателя.
Приложения к договору купли-продажи (контракт с застройщиком).
Застройщик обязан прилагать к договору все копии документов, а это уставные документы компании, чанот (документ на собственность) на земельный участок, разрешение на строительство, а также полную спецификацию квартиры, общей территории и инфраструктуры, рекламные буклеты.
Как показывает практика, у застройщиков в Тайланде есть различные варианты интерпретации стандартного контракта. Это может быть как полное копирование пунктов и их дополнение, до полного пренебрежения стандартных положений. Оба варианта не идеальны, в первом случае игнорируются особенности строительства отдельного объекта и другие вопросы, возникающие при заключении контракта с иностранцами, такие как - порядок расчетов из-за пределов Таиланда и порядок получения подтверждений об оплате при международных переводах, иностранная или тайская квота.
В другом случае застройщик уходит от стандартной формы договора, стараясь по максимуму защитить свои интересы. В этом случае не стоит подписывать данный договор и надеяться на восстановление своих прав через суд в случае неувязок при строительстве. Судебные тяжбы в Таиланде проходят долго, а затраты на них как правило велики, да и решение суда будет исходить от трактовки контракта, который был подписан добровольно обеими сторонами, означая согласие со всеми его пунктами.